L'investissement avec privilège fiscal est risqué pour la plupart des investisseurs. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer

L'investissement avec privilège fiscal peut donner à votre portefeuille une exposition à l'immobilier, le tout sans avoir à posséder de propriété. Experts, cependant, dire que le processus est compliqué et avertir que les investisseurs novices peuvent facilement se brûler. Voici tout ce que vous devez savoir sur l'investissement dans un certificat de privilège fiscal, y compris son fonctionnement et les risques encourus.

Qu'est-ce qu'un privilège fiscal ?

Un privilège fiscal est une réclamation légale qu'un gouvernement local ou municipal place sur la propriété d'un individu lorsque le propriétaire n'a pas payé une dette d'impôt foncier. L'avis vient généralement avant des actions plus dures, comme un prélèvement fiscal, où l'Internal Revenue Service (IRS) ou les gouvernements locaux ou municipaux peuvent effectivement saisir les biens de quelqu'un pour recouvrer la dette.

Comment fonctionne l'investissement de privilège fiscal

Après qu'une municipalité a accordé un privilège fiscal à un propriétaire en souffrance, ils créent ce qu'on appelle un certificat de privilège fiscal qui indique combien d'impôts sont dus, ainsi que les intérêts et les éventuelles pénalités.

Pour récupérer les impôts en souffrance, les communes peuvent alors vendre le certificat à des investisseurs privés, qui s'occupent du compte de taxes en échange du droit de percevoir cet argent, plus les intérêts, des propriétaires lorsqu'ils remboursent finalement leur solde.

Actuellement, 28 États autorisent le transfert ou la cession de privilèges fiscaux immobiliers en souffrance au secteur privé, selon la National Tax Lien Association, une organisation à but non lucratif qui représente les gouvernements, les investisseurs institutionnels et les services de privilège fiscal. Voici à quoi ressemble le processus.

1. Les investisseurs doivent faire une offre pour le privilège fiscal lors d'une vente aux enchères

Les investisseurs en privilège fiscal doivent enchérir pour le certificat lors d'une vente aux enchères, et comment ce processus fonctionne dépend de la municipalité spécifique. Les investisseurs potentiels devraient commencer par se familiariser avec la région, recommande la National Tax Lien Association. Communiquez avec les autorités fiscales de votre région pour savoir comment ces impôts en souffrance sont perçus.

Les enchères peuvent être en ligne ou en personne. Parfois, les offres gagnantes vont à l'investisseur prêt à payer le taux d'intérêt le plus bas, dans une méthode connue sous le nom de « faire baisser le taux d'intérêt ». La commune fixe un taux maximum, et le soumissionnaire offrant le taux d'intérêt le plus bas en dessous de ce maximum remporte l'enchère. Gardez à l'esprit, cependant, que lorsque les taux d'intérêt baissent, les bénéfices aussi.

Les autres enchères gagnantes vont à ceux qui paient le montant en espèces le plus élevé, ou prime, au-dessus du montant du privilège.

2. L'enchérisseur gagnant paie le solde et gère les procédures de forclusion

Ce qui se passe ensuite pour les investisseurs n'est pas quelque chose qui se passe en bourse. L'adjudicataire doit payer la totalité de la facture fiscale, y compris la dette en souffrance, intérêts et pénalités. Puis, l'investisseur doit attendre que les propriétaires remboursent la totalité de leur solde - à moins qu'ils ne le fassent pas.

La plupart des propriétaires ont une soi-disant « période de remboursement » - qui est généralement d'un à trois ans - avant de devoir payer l'intégralité des impôts et des intérêts. Mais si le propriétaire ne rembourse pas la dette fiscale, l'investisseur de privilège fiscal est le seul responsable de lancer le processus de forclusion, qui permettrait à l'investisseur de devenir propriétaire du bien.

Si vous gagnez un privilège aux enchères, vous devez également apprendre vos responsabilités. Par exemple, dans l'Illinois, dans les quatre mois suivant l'achat d'un privilège, vous êtes tenu d'informer les propriétaires que vous possédez le privilège et que vous pouvez saisir s'ils ne remboursent pas, dit Joanne Musa, consultant en investissement fiscal et fondateur de TaxLienLady.com. Ensuite, une autre lettre doit être envoyée avant la fin de la période de remboursement.

Avantages et risques de l'investissement en privilège fiscal

Les experts recommandent de bien réfléchir aux risques encourus avant de se lancer dans l'investissement avec privilège fiscal. Alors que certains investisseurs peuvent être récompensés, d'autres pourraient être pris entre deux feux de règles compliquées et de lacunes, ce qui, dans le pire des cas, peut entraîner de lourdes pertes.

1. Les privilèges fiscaux peuvent être un investissement à rendement plus élevé, mais pas toujours

Du simple point de vue du profit, la plupart des investisseurs gagnent leur argent en fonction du taux d'intérêt du privilège fiscal. Les taux d'intérêt varient et dépendent de la juridiction ou de l'État. Par exemple, le taux d'intérêt légal maximum est de 16 % en Arizona et de 18 % en Floride, tandis qu'en Alabama le taux est fixé à 12 pour cent, selon la National Tax Lien Association.

Bénéfices, cependant, ne correspondent pas toujours à des rendements aussi élevés pendant le processus d'appel d'offres. À la fin, la plupart des privilèges fiscaux achetés aux enchères sont vendus à des taux compris entre 3 % et 7 % au niveau national, selon Brad Westover, directeur exécutif de la National Tax Lien Association.

Avant de prendre sa retraite, Richard Rampell, ancien directeur général de Rampell &Rampell, un cabinet comptable à Palm Beach, Floride, vécu cela de première main. Rampell faisait partie d'un petit groupe qui a investi dans des privilèges fiscaux locaux à la fin des années 1990 et au début des années 2000. En premier, les partenaires ont bien fait. Mais alors les grands investisseurs institutionnels, y compris les banques, les fonds spéculatifs et les fonds de pension, a chassé ces rendements plus élevés lors d'enchères à travers le pays. Les plus gros investisseurs ont aidé à faire baisser les taux d'intérêt, le groupe de Rampell ne gagnait donc plus beaucoup d'argent sur les privilèges.

"À la fin, on ne faisait pas mieux qu'un CD, " il dit. « Pour la quantité de travail, ça n'en valait pas la peine.

2. Les privilèges fiscaux ont une date d'expiration

Si le propriétaire ne paie pas les taxes foncières à la fin de la période de remboursement, le titulaire du privilège peut engager une procédure de forclusion pour devenir propriétaire du bien. Mais cela arrive rarement :les impôts sont généralement payés avant la date de remboursement. Les privilèges sont également en première ligne pour le remboursement, avant même les hypothèques.

Toutefois, les privilèges fiscaux ont une date d'expiration, et le droit d'un titulaire de privilège de saisir la propriété ou de recouvrer son investissement expire en même temps que le privilège.

Après avoir acheté un privilège, vous voudrez peut-être aussi payer des impôts sur la propriété dans les années qui suivent, donc personne d'autre ne peut acheter un privilège et donc avoir un droit sur la propriété.

"Parfois, c'est six mois après la période de rédemption, ", dit Moussa. "Ne pensez pas que vous pouvez simplement acheter et oublier."

3. L'investissement en privilège fiscal nécessite une recherche approfondie

Les investisseurs individuels qui envisagent d'investir dans des privilèges fiscaux devraient, par dessus tout, faire leurs devoirs. Les experts suggèrent d'éviter les propriétés avec des dommages environnementaux, comme celle où une station-service a déversé des matières dangereuses. Une raison à cela :En cas de forclusion, la propriété serait la vôtre.

« Vous devez vraiment comprendre ce que vous achetez, " dit Richard Zimmerman, associé chez Berdon LLP, un cabinet comptable à New York. « Soyez conscient de ce qu'est la propriété, le quartier et les valeurs, donc vous n'achetez pas un privilège que vous ne pourrez pas recouvrer.

Les investisseurs potentiels devraient également vérifier la propriété et tous les privilèges qui s'y rattachent, ainsi que les taxes récentes sur les ventes et les prix de vente de propriétés similaires. Si une propriété a d'autres privilèges, cela pourrait rendre plus difficile l'obtention de son titre en cas de forclusion.

Encore, gardez à l'esprit que les informations que vous trouvez peuvent souvent être obsolètes.

« Les gens obtiennent une liste de propriétés et font leur diligence raisonnable des semaines avant une vente, ", dit Moussa. « La moitié des propriétés de la liste ont peut-être disparu parce que les taxes sont payées. Tu perds ton temps. Plus la date à laquelle vous faites votre diligence raisonnable approche, le meilleur. Vous devez obtenir une liste à jour.

En bout de ligne

Parce que l'investissement de privilège fiscal implique tellement de diligence raisonnable, il pourrait être intéressant d'envisager d'investir passivement par l'intermédiaire d'un investisseur institutionnel membre de la National Tax Lien Association. Westover dit que 80% des certificats de privilège fiscal sont vendus aux membres de la NTLA, et l'agence peut souvent faire correspondre les membres de la NTLA avec les bons investisseurs institutionnels. Cela pourrait faciliter la gestion du processus, surtout pour un débutant.

Alors que les investissements de privilège fiscal peuvent offrir un rendement généreux, soyez conscient des petits caractères, détails et règles.

« J'ai eu quelques clients et amis qui ont investi massivement dans des privilèges fiscaux presque en tant qu'entreprise et qui ont bien réussi, " dit Martin Cass, directeur régional des services à la clientèle privée chez BDO USA, un cabinet comptable à West Palm Beach, Floride. « Mais c'est compliqué. Il faut comprendre les détails. »