Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier (FPI)?

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est un fonds d'investissement ou un titre qui investit dans des propriétés immobilières génératrices de revenus. Le fonds est exploité et détenu par une société d'actionnaires qui versent de l'argent pour investir dans des propriétés commerciales, comme les immeubles de bureaux et d'appartements, entrepôts, hôpitaux, centres commerciaux, logement étudiant, hôtels, et les bois. Une SICAV bénéficie d'avantages fiscaux particuliers, offre des rendements élevés pour les investisseurs, et est coté en bourse.

Quelles sont les conditions requises pour gérer une FPI?

Comme les fonds communs de placement, Les fiducies de placement immobilier permettent aux petits et aux grands investisseurs d'acquérir la propriété d'entreprises immobilières. Il est régi par une loi qui entend offrir des opportunités d'investissement et des véhicules de revenus solides. En d'autres termes, il est similaire aux actions négociées sur le marché.

Les REIT ont les exigences suivantes :

• Tous les FPI doivent avoir au moins 100 actionnaires ou investisseurs et aucun d'entre eux ne peut détenir plus de 50 % des actions
• Doit avoir au moins 75 % de ses actifs investis dans l'immobilier, espèces, ou des trésors
• 75 % de ses revenus bruts doivent provenir d'investissements immobiliers
• Doit payer des dividendes équivalant à au moins 90 % de son revenu imposable aux actionnaires
• Doit être géré par un conseil d'administration ou des fiduciaires

Quels sont les trois types de FPI ?

• FPI actions – les FPI couramment utilisées qui investissent dans des propriétés. Les revenus sont générés sous forme de loyer, principalement de la location de bureaux, entrepôts, et hôtels, et est finalement distribué sous forme de dividendes aux actionnaires.
• FPI hypothécaire – les revenus sont générés par les hypothèques, en prêtant de l'argent à des propriétaires immobiliers ou en achetant des titres hypothécaires existants. La marge entre les intérêts perçus sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts est le revenu tiré de cette activité d'investissement.
• FPI hybride – combinaison d'investissements immobiliers et d'hypothèques par la possession d'immeubles tout en accordant des prêts aux investisseurs immobiliers. Les revenus proviennent à la fois des loyers et des intérêts.

Quels sont les avantages d'investir dans une FPI?

• Transparence – Les FPI négociées sur les principales bourses fonctionnent selon les mêmes règles que les autres titres cotés en bourse à des fins de réglementation et de déclaration.
• Liquidité – Les actions peuvent être facilement vendues et achetées sur le marché.
• Dividendes – fournit un flux de revenus stable aux investisseurs, 90 % ou plus des bénéfices leur sont retournés.
• Diversification – avoir une FPI dans un portefeuille d'investissement est un avantage lorsque d'autres actions ou titres sont en baisse, car les FPI ont généralement une faible corrélation avec la performance d'autres classes d'actifs.
• Performance – historiquement prouvé de bons résultats en raison de l'appréciation constante à long terme des propriétés commerciales.

Quels sont les inconvénients d'un FPI ?

• Croissance lente – puisque 90 % des bénéfices sont reversés aux investisseurs, seulement 10 % peuvent être réinvestis dans l'entreprise.
• Paiement d'impôt plus élevé - les dividendes sont imposés de la même manière que les revenus réguliers au lieu de la règle des 15 % à laquelle la plupart des dividendes tombent.
• Risque d'investissement - peut être important en raison de facteurs pouvant affecter le marché immobilier, comme l'évaluation d'un bien, taux d'intérêt, dette, géographie, et les lois fiscales; donc, une diligence raisonnable doit être exercée.
• Frais de gestion – certaines FPI facturent des frais de transaction et administratifs élevés, qui ont tendance à réduire le paiement net aux investisseurs.
• Contrôle minimal – les investisseurs ne peuvent pas contrôler les décisions opérationnelles, tels que la propriété des propriétés et les stratégies appliquées au commerce du marché.

Apprenez-en plus avec les ressources énumérées ci-dessous et dans le rapport FPI 2016 d'EY.

Ressources additionnelles

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• Coentreprises immobilièresCoentreprise immobilièreUne coentreprise immobilière (JV) joue un rôle crucial dans le développement et le financement de la plupart des grands projets immobiliers.
• Mezzanine FundMezzanine FundUn fonds mezzanine est un pool de capitaux qui investit dans des financements mezzanine pour des acquisitions, croissance, recapitalisation, ou les rachats d'entreprises par le management/levier. Dans la structure du capital d'une entreprise, Le financement mezzanine est un hybride entre fonds propres et dette. Le financement mezzanine prend le plus souvent la forme d'actions privilégiées ou de dette subordonnée et non garantie.
• Tranches d'obligationsLes tranches d'obligations sont généralement des portions de titres adossés à des créances hypothécaires qui sont offerts en même temps et qui comportent généralement des niveaux de risque différents, récompenses, et échéances. Par exemple, Les obligations hypothécaires garanties (CMO) sont structurées avec un certain nombre de tranches qui arrivent à échéance à des dates différentes, comportent des niveaux de risque variables, et payer des taux d'intérêt différents.
• Modélisation immobilière