Augmentations de loyer admissibles pour les locataires du New Jersey

Peu d'endroits aux États-Unis régulent les augmentations de loyer, c'est-à-dire, dans la plupart des endroits, un propriétaire peut augmenter le loyer autant qu'il le souhaite. De nombreuses villes du New Jersey font partie de celles soumises au contrôle des loyers; d'autres non. Les règles s'appliquent à certains types de bâtiments et pas à d'autres. Le type d'immeuble dans lequel vous vivez et l'endroit où vous habitez dans le New Jersey déterminent de combien votre propriétaire peut augmenter le loyer.

Histoire

Aux Etats-Unis, le contrôle des loyers est une loi locale qui limite les augmentations de loyer, qui a ses racines dans les droits des anciens combattants. Pendant la Seconde Guerre mondiale, la construction de logements a été reportée pour permettre aux ressources matérielles et humaines d'aller dans l'effort de guerre. Lorsque les soldats sont rentrés de la guerre, ils avaient du mal à trouver un logement. Certains propriétaires ont profité de la pénurie de logements pour augmenter les prix. Au début, une loi fédérale a été adoptée pour empêcher cette pratique. Quand il semblait qu'il allait expirer, certains états, New Jersey parmi eux, a adopté une loi d'État limitant les augmentations de loyer dans tout l'État. Cette loi de l'État a expiré dans les années 1950. Dans les années 1970, avec une vague croissante de pénurie de logements et des loyers en hausse dans certaines villes, un certain nombre de villes et de villages du New Jersey ont adopté des ordonnances locales sur le contrôle des loyers.

Contrôle de loyers

Plus de 100 villes et villages du New Jersey sont soumis à un contrôle des loyers. La loi sur le contrôle des loyers de Newark est la plus ancienne. À Newark, Le contrôle des loyers s'applique aux immeubles de 1 à 4 logements non occupés par leur propriétaire et à tous les grands immeubles plus anciens. Les propriétaires peuvent augmenter les loyers de 5 pour cent par an pour les complexes de 49 unités ou moins et de 4 pour cent pour les unités dans les complexes de 50 unités ou plus. À Trenton, les augmentations de loyer sont liées à l'indice des prix à la consommation. Chaque juridiction a la sienne, ensemble unique de contrôles. Ils peuvent souvent être trouvés en ligne, sur le site de la ville.

Exemption de l'État

La loi de l'État exempte tous les bâtiments construits après 1987 de tout contrôle municipal des loyers pendant 30 ans à compter de la date de construction. L'idée derrière cette interdiction est que si le contrôle des loyers s'applique à toutes les constructions, les constructeurs ne seraient pas incités à construire de nouveaux logements, exacerbant les problèmes d'offre et de demande de logements qui existent déjà. Une exemption de 30 ans permet aux constructeurs une longue période de temps, égal à un terme d'amortissement commun, pour récupérer les coûts de construction par le biais des loyers et des prix de vente.

Loyers déraisonnables

La loi de l'État du New Jersey comprend également une interdiction à l'échelle de l'État des « augmentations de loyer déraisonnables » - c'est-à-dire, des augmentations de loyer si importantes qu'elles obligent le locataire à partir. Ceci est important parce que le New Jersey est l'un des deux seuls États à avoir une exigence de « juste cause d'expulsion » à l'échelle de l'État ; il interdit d'expulser un locataire sans motif valable, comme le non-paiement du loyer. Une augmentation de loyer déraisonnable vise effectivement à contourner l'exigence de juste cause car elle aboutit effectivement à une expulsion. La question de savoir si une augmentation de loyer est déraisonnable est déterminée par un juge. Ce n'est pas permis.