Loi immobilière de Pennsylvanie sur les contrats fonciers

Un contrat foncier est un contrat d'achat immobilier dans lequel le vendeur finance la vente sans l'aide d'un tiers. Bien que les contrats fonciers soient légaux dans tous les États, des problèmes d'équité surviennent lorsque le vendeur est en position de négociation dominante parce que l'acheteur ne peut pas obtenir de financement par un tiers. La loi sur les contrats fonciers de Pennsylvanie clarifie les responsabilités des acheteurs et des vendeurs et détaille les recours disponibles.

Les bases

Dans le cadre d'un contrat foncier, l'acheteur s'engage à payer des acomptes et le vendeur s'engage à céder la possession du bien à l'acheteur. Bien qu'un contrat foncier s'apparente à un contrat de location avec option d'achat immobilier, l'acheteur assume généralement plus de responsabilités qu'un locataire - il doit généralement réparer la propriété à ses propres frais, par exemple, et peut également être responsable de l'assurance du propriétaire et des taxes foncières. Le vendeur ne transfère la propriété à l'acheteur qu'après le paiement intégral du prix d'achat.

Obligations du vendeur

Le vendeur doit conserver le titre de propriété du bien négociable pendant toute la durée du contrat foncier. Le titre peut devenir invendable s'il existe un litige juridique crédible quant à savoir si le vendeur est réellement propriétaire de la propriété, par exemple, ou si un défaut de paiement entraîne le placement d'un privilège sur la propriété. L'acheteur peut également exiger du vendeur qu'il fournisse un état écrit des acomptes déjà payés et du montant restant à payer. Le vendeur doit fournir à l'acheteur tous les reçus fiscaux et d'assurance, et doit fournir des factures de réparation et des reçus si l'acheteur est responsable de la réparation de la propriété.

Défaut

Un acheteur peut faire défaut de deux manières principales :en omettant d'effectuer les paiements à temps, et en omettant d'effectuer les réparations requises. Le vendeur doit envoyer un avis écrit par courrier recommandé ou certifié à la dernière adresse connue de l'acheteur, exigeant que l'acheteur remédie au défaut et lui accordant un délai de grâce pour le faire. Si le défaut résulte d'un non-paiement, le délai de grâce doit être d'au moins 30 jours. S'il résulte d'un défaut de réparation, il doit être d'au moins 60 jours.

Remèdes

Si l'acheteur ne remédie pas à sa défaillance à la fin du délai de grâce, le vendeur peut exercer des recours contractuels contre l'acheteur. Ceux-ci sont limités à la différence entre le prix du marché de la propriété et le prix du contrat au moment du défaut et tous les versements en retard au moment où le procès se termine. Le vendeur pourra également demander le remboursement des réparations effectuées par le vendeur et à la charge de l'acheteur. Le vendeur peut reprendre possession du bien, mais s'il le fait, il ne peut récupérer le montant des acomptes échus après l'expulsion de l'acheteur.