Plus de gains en magasin pour les constructeurs de maisons

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Le marché de l'habitation a atteint un jalon en janvier que presque personne n'a remarqué. Le composite S&P CoreLogic Case-Shiller, un indice qui suit les prix moyens des maisons dans 20 villes américaines, a finalement dépassé le record établi en avril 2006. Faut-il se réjouir ou s'inquiéter ?

Un peu des deux. La bonne nouvelle, c'est que de plus en plus d'Américains ont leur propre maison, et ceux qui en ont déjà un voient la valeur d'un actif de valeur augmenter. La mauvaise nouvelle est que, selon les normes historiques, les maisons peuvent devenir trop chères. « Sur les 50 plus grands marchés immobiliers du pays, 52% étaient considérés comme surévalués en avril, " a rapporté CNBC, en s'appuyant sur l'analyse d'un cabinet de conseil en logement.

Après l'éclatement de la bulle immobilière en 2006, les prix ont continué à baisser pendant des années, n'a pas atteint le fond avant 2012. Depuis lors, ils ont augmenté de plus de 50 %. Et le boom ne montre aucun signe de ralentissement. Ça coute, en moyenne, 6,9% de plus pour acheter une maison qu'il y a un an.

Les entreprises qui achètent des terrains et y construisent des maisons ont été d'énormes bénéficiaires. Groupe Pulte (symbole PHM, 30 $) a plus que doublé ses revenus de 2011 à 2017, et le Enquête sur les investissements de la ligne de valeur s'attend à une croissance de 12% cette année. Les actions des constructeurs de maisons connaissent des hauts et des bas extrêmes. Bien que j'aime acheter des actions de bonnes entreprises et m'accrocher contre vents et marées, la persévérance est presque impossible avec la plupart des constructeurs de maisons. Ce secteur est parmi les rares dans votre portefeuille qui peuvent être achetés et vendus et achetés et revendus à nouveau. (Les actions que j'aime sont en gras ; les prix sont au 15 juin.)

Un bon appel. Il y a des moments où le monde abandonne les constructeurs de maisons, comme si personne ne construirait ou ne vendrait plus jamais une nouvelle maison. L'un de ces moments était en août 2011, quand j'ai commencé ma chronique de cette façon :« Suggérez que le moment est peut-être venu d'acheter les actions des constructeurs de maisons, et vous serez presque certainement considéré comme fou. Au lendemain de la récession, les prix avaient plongé et les perspectives étaient sombres.

Vous ne pouvez jamais obtenir les bas et les hauts exactement avec les constructeurs de maisons, mais vous pouvez profiter d'une observation attentive de l'histoire.

C'était l'ultime moment à contre-courant. J'ai recommandé les actions de deux constructeurs de maisons et d'un fonds négocié en bourse. L'une des sociétés, Pulte, avait culminé à la mi-2005 à environ 48 $ par action et est tombé à 8 $ à la mi-2011, quand je l'ai suggéré. Aujourd'hui, c'est 30 $. Ryland Group a plus que doublé après ma recommandation, puis il a fusionné avec Standard Pacific quatre ans plus tard pour devenir CalAtlantic Homes, qui a été acquis à une prime supplémentaire en 2017 par Lennar. Le FNB iShares U.S. Home Construction ETF a plus que triplé en sept ans.

Assez de tapes dans le dos. Ce que je veux dire, c'est que les actions des constructeurs de maisons sont cycliques et volatiles. Envisager Beazer Homes États-Unis (BZH, 15 $), un constructeur basé à Atlanta, dont les actions sont passées de 410 $ par action en janvier 2006 à 1,25 $ en mars 2009. Même après sept années consécutives de pertes, de 2007 à 2013, Beazer a survécu et se négocie maintenant à 15 $

Vous ne pouvez jamais obtenir les bas et les hauts exactement avec les constructeurs de maisons, mais vous pouvez profiter en observant attentivement l'histoire. Prenez Pulte, par exemple. Présent sur 47 marchés, Pulte construit et vend des maisons à un prix moyen de 395 $, 000, comparativement à une médiane nationale de 312 $, 000. Alors que la Grande Récession a officiellement commencé en décembre 2007, cours de l'action Pulte, comme celui de Beazer, a culminé environ deux ans plus tôt; de la même manière, bien que l'indice Case-Shiller n'ait atteint son plus bas cyclique qu'en 2012, L'action Pulte a atteint un creux près d'un an plus tôt. Les marchés anticipent. Alors où en sommes-nous dans le cycle aujourd'hui ? En 2017, les actions de Pulte ont grimpé de 82,9%; Beazer a bondi de 44,4%; D.R. Horton (DHI, 43 $), le plus grand constructeur de maisons en termes de chiffre d'affaires, a augmenté de 88,4 % ; et l'ETF de construction de maisons iShares que j'ai recommandé en 2011 a augmenté de 59,7 %, le tout par rapport à une augmentation de prix de 21,8 % pour l'indice de référence Standard &Poor's 500 actions. Jusqu'à présent en 2018, cependant, Pulte a baissé de 8,1%, Beazer a chuté de 21,5%, Horton est en baisse de 15,6%, et l'ETF est en baisse de 9,7%, par rapport à un Gain de 4,9 % pour le S&P.

Une autre bulle ? Ce qui dérange les investisseurs, c'est peut-être l'inquiétude que l'histoire se répète. Par exemple, les agences fédérales de financement du logement abaissent leurs normes de prêt, comme ils l'ont fait au milieu des années 2000. Deux de mes anciens collègues de l'American Enterprise Institute, Paul H. Kupiec et Edward J. Pinto, a écrit dans le le journal Wall Street en juin que "le rythme actuel de l'inflation des prix des maisons augmente le risque d'une autre bulle immobilière" et que la bulle est alimentée par des exigences plus faibles pour les acomptes - seulement 3% des prix des maisons - par Freddie Mac, Fannie Mae et l'Administration fédérale du logement. Fannie a également relevé sa limite d'endettement à 50 % l'année dernière, permettre aux gens de contracter des prêts plus importants, et les nouvelles réglementations gouvernementales ont, en effet, amélioré les cotes de crédit des emprunteurs hypothécaires. Les normes de souscription inférieures contribuent à alimenter les prix des maisons gonflés.

Également en commun avec la dernière fois, les taux d'intérêt augmentent. L'hypothèque à taux fixe de 30 ans en mai, le mois le plus récent rapporté par Freddie Mac, réalisé un taux moyen de 4,6%, contre 3,6 % deux ans plus tôt. Alors que l'économie croît rapidement et que la Réserve fédérale continue d'augmenter les taux à court terme, les taux hypothécaires à long terme devraient suivre. 500 $, 000 l'hypothèque nécessite des versements mensuels de capital et d'intérêts de 2 $, 387 au taux de 4 % et 2 $, 998 à 6%.

Toujours, les taux actuels restent bas par rapport aux normes historiques. Peut-être plus important, la proportion d'Américains propriétaires de leur logement n'a commencé à augmenter que récemment par rapport au récent creux de la mi-2016. À ce stade du cycle économique, avec une inflation et des taux d'intérêt encore modérés, une économie en forte croissance est plus positive que négative pour les constructeurs de maisons

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Plusieurs actions sont attractives. Pulte « reste l'un des constructeurs de maisons les plus conservateurs de l'industrie, » écrit William Ferguson de Ligne de valeur, avec une « stratégie d'aversion au risque, ne pas trop étendre son rythme de construction. Pulte possède également l'un des meilleurs bilans du secteur. Ligne de valeur s'attend à ce que les bénéfices augmentent en moyenne de 15,5 % par an au cours des cinq prochaines années. Les actions ont un ratio cours-bénéfice de seulement 9, sur la base des prévisions des analystes pour les résultats 2018.

Un autre de mes préférés est NVR (NVR, 3 $, 182), qui se concentre sur Washington, D.C., et les régions de Baltimore; il possède également Ryan Homes. Le ralentissement d'il y a une décennie a moins affecté le stock de NVR que le stock d'autres constructeurs de maisons, et les actions NVR ont triplé au cours des quatre dernières années et demie. (Notez que les actions NVR portent l'un des prix absolus les plus élevés du marché :plus de 3 $, 000 chacun.) Le P/E de l'action, sur la base d'estimations pour 2018, a 16 ans. Horton, dont les maisons coûtent à partir de 100 $, 000 à 1 million de dollars, a connu une forte croissance au cours des cinq dernières années, avec des revenus en hausse de plus de 20 % par an en moyenne et des bénéfices de plus de 30 % par an. Le P/E de l'action, sur la base des estimations de bénéfices 2018, est 11. Et si vous êtes prêt à prendre plus de risques, pensez à Beazer.

Finalement, j'apprécie SPDR S&P Constructeurs de maisons (XHB), un ETF qui, contrairement au FNB iShares Home Construction, n'inclut pas les détaillants tangentiellement liés, comme Williams Sonoma et Lowe's.

Les constructeurs de maisons ont déjà traversé des moments difficiles, et bien que je me méfie, Je ne pense pas que le secteur soit encore entré dans un cycle baissier. La meilleure stratégie est de surveiller attentivement les actions et l'ETF et de les acheter régulièrement, étalant le même montant pour les achats mensuels ou trimestriels. N'en mettez pas trop dans le secteur, et ne vous inquiétez pas de renflouer si cela devient trop effrayant. C'est la nature de la construction d'une maison.

James K. Glassman préside Glassman Advisory, un cabinet de conseil en affaires publiques. Il n'écrit pas sur ses clients.