Financer sa retraite avec des revenus locatifs

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Certaines personnes jurent que l'investissement immobilier est le moyen de créer une retraite confortable :

1. Acheter une propriété.
2. Trouvez un locataire.
3. Percevez un revenu pendant que le locataire rembourse votre hypothèque.

Oui, ça peut être, si vous êtes prêt à tout faire. Les immeubles locatifs offrent la rare opportunité de générer des liquidités supplémentaires dans la vie après le travail. En effet, une unité bien située peut rapporter 200 $ à 1 $ de plus, 000 par mois après charges.

« L’immobilier peut être un atout formidable à avoir à la retraite, car quand on a des locataires, vous recevez de l'argent chaque mois et, si vous n'avez pas de retraite, c'est important, " dit Barbara Pietrowski, un CPA à Roanoke, Virginie, qui se spécialise dans l'immobilier locatif.

Selon l'auteur et propriétaire Andrew McLean, vous n'avez peut-être pas besoin de réaliser un profit tout de suite pour que l'achat d'une propriété génératrice de revenus en vaille la peine, surtout si vous êtes en sécurité financièrement et avez le bon horizon temporel pour la retraite.

Avantages et inconvénients des biens locatifs

Avantages

• Génère des revenus chaque mois.
• Avantages fiscaux (ex. dépréciation).
• Augmentation des loyers dans le temps.
• Possibilité de fixer les frais hypothécaires.

Les inconvénients

• Dépenses et entretien.
• Locataires impayés.
• Risque d'unités vides.
• Actif illiquide.

L'envers

« Les loyers vont toujours augmenter; la valeur de votre propriété va presque toujours augmenter et la plupart de vos coûts resteront les mêmes, surtout si vous assumez un taux hypothécaire fixe, " dit McLean, qui a écrit les livres « Investir dans l'immobilier » et « Gagner de l'argent dans les saisies immobilières ».

"Finalement, même si vous ne gagnez que peu au début, vous verrez vos revenus grimper au fil des ans.

McLean, qui possède 3 immeubles locatifs, dépensé 18 $, 000 conversion d'un atelier derrière sa maison en maison de location.

Il a généré 1 $, 000 de revenus chaque mois, qui a payé la note sur l'ensemble de sa propriété.

« C'est un moyen idéal pour compléter mes revenus, " il dit.

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Un autre gros avantage des propriétés génératrices de revenus est que l'IRS vous permet d'amortir la partie construction de votre propriété (moins le terrain) sur 27,5 ans, ce qui signifie qu'une grande partie de votre flux de trésorerie sera à imposition différée, dit Pietrowski.

« Vous devrez récupérer cette dépréciation lorsque vous vendez, mais si vous ne le vendez jamais et que vous possédez la propriété à votre décès, toute cette dépréciation s'en va, " elle dit. « Vos héritiers n’ont pas à le payer. »

Le mauvais côté

Propriétés locatives, cependant, viennent aussi avec des risques. Pour commencer, ils sont chers.

Les banques exigent généralement un acompte plus important et facturent des taux d'intérêt plus élevés pour les biens locatifs que pour les maisons occupées par leur propriétaire.

L'immobilier en général est également un actif illiquide.

Si vous êtes obligé de vendre subitement, vous pouvez vous retrouver au milieu d'un marché en baisse et incapable de décharger votre maison pour un prix raisonnable, voire pas du tout.

À la fois, vous risquez de ne pas trouver de locataires quand vous en avez besoin, ce qui vous obligerait à couvrir vous-même l'hypothèque.

Walter Molony, ancien porte-parole de la National Association of Realtors, note que les investisseurs dans des biens productifs de revenus doivent conserver au moins 6 mois de réserves au cas où ils ne trouveraient pas de locataire.

L'autre inconvénient d'un bien locatif est qu'il fait de vous un propriétaire, complet avec des locataires mauvais payeurs et des appels à 3 heures du matin pour réparer la chaudière cassée.

Tout le monde n'est pas à la hauteur de la tâche.

Vous pouvez payer une société de gestion immobilière pour qu'elle s'occupe du sale boulot à votre place, mais vous devrez leur payer entre 7 % et 10 % (plus élevé dans certains lieux de villégiature) de votre loyer mensuel pour leurs problèmes.

Éléments d'un bon achat

• Maison unifamiliale.
• Bonne circonscription scolaire.
• Assez de terrain pour de futures rénovations.
• A proximité de la résidence principale du propriétaire.
• Génère un flux de trésorerie positif d'au moins 6 % (au-dessus des coûts).

Ce qu'il faut chercher

Si vous cherchez à acheter un bien locatif, McLean dit que vous devriez vous concentrer sur les maisons unifamiliales dans un bon district scolaire, puisque ce sont les 2 critères les plus importants pour les futurs locataires.

Aussi, acheter une propriété suffisamment grande pour accueillir de futurs ajouts ou rénovations, il dit.

« Obtenez le plus grand terrain possible pour un développement futur, " il dit.

Les investisseurs moyens devraient se concentrer sur les propriétés qui génèrent des flux de trésorerie positifs d'au moins 6 % (au-dessus des coûts) et devraient être prêts à acheter et à conserver, surtout dans un marché irrégulier, selon Pietrowski.

Le point le plus important est peut-être d'acheter un logement près de chez vous. De cette façon, vous pouvez garder un œil sur votre investissement, même si vous choisissez de faire appel à une société de gestion immobilière.

"Vous rencontrez des problèmes si vous allez trop loin, particulièrement hors de l'état, ", dit McLean. "J'ai entendu parler de cas où une société de gestion sans scrupules a dit au propriétaire que la propriété était vacante alors qu'elle ne l'était pas, et ont gardé le loyer mensuel pour eux-mêmes.

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Cependant, dans certains cas, prendre le risque d'acheter et de louer dans une autre ville peut être payant. Par exemple, si vous êtes à 10 ou 15 ans de la retraite et que vous savez où vous aimeriez vivre, il est potentiellement judicieux d'acheter un bien locatif dans votre future ville, dit Pietrowski.

"C'est une stratégie très viable, " elle dit. « Achetez une maison maintenant, obtenez-le principalement payé avant votre retraite, en utilisant les revenus du locataire, et lorsque vous vendez votre maison actuelle et déménagez, rembourser le reste de l'hypothèque.

Fais tes devoirs

Avant d'acheter quoi que ce soit, embaucher un inspecteur pour écarter toute réparation potentielle coûteuse, comme des problèmes avec la fondation, toit ou structure de la maison.

Aussi, faire des recherches pour déterminer les coûts mensuels prévus, comprenant:

• Assurance.
• Impôts.
• Frais hypothécaires.
• Frais d'entretien.

Les agents immobiliers locaux (et les petites annonces dans les journaux) peuvent vous dire combien de maisons de location comparables commandent dans la région, combien de temps les propriétés restent vacantes entre les locataires et à quelle vitesse les propriétés similaires s'apprécient - au cas où vous auriez besoin de vendre.

Consultez toujours un conseiller fiscal pour toute incidence fiscale que la possession d'un bien locatif peut avoir.

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