FHA vs prêt conventionnel :lequel est fait pour vous ?

Si vous êtes locataire, il y a de fortes chances que vous préfériez ne pas l'être. Les loyers montent en flèche dans tout le pays, avec les prix des maisons, obligeant de nombreux consommateurs dont la situation financière n'est pas idéale à envisager d'acheter le plus tôt possible.

Il est tout à fait possible d'acheter une maison avec un revenu inférieur, mais il y a de fortes chances que vous ayez du mal à épargner pour un acompte de 20 %, surtout si vous vivez dans un marché en effervescence où la valeur des logements augmente rapidement. La plupart des experts conseilleront à toute personne dans cette situation d'envisager une hypothèque FHA plutôt qu'une hypothèque conventionnelle.

ça peut être un bon conseil, mais les prêts FHA ont leur propre ensemble d'inconvénients par rapport aux prêts conventionnels. Comme de nombreux outils financiers destinés aux consommateurs à faible revenu, la différence entre utile et nuisible est une ligne mince quand il s'agit d'une hypothèque FHA.

Lisez à l'avance pour tout ce que vous devez savoir sur la différence entre les prêts hypothécaires FHA et conventionnels, et comment choisir entre les deux.

Qu'est-ce qu'un prêt FHA par rapport à un prêt conventionnel ?

Un prêt FHA est une hypothèque assurée par la Federal Housing Administration du Département américain du logement et du développement urbain. Actuellement, la FHA est responsable de près de huit millions de prêts hypothécaires à travers le pays.

La FHA n'accorde pas de prêts directement. Au lieu de cela, ils soutiennent les prêts consentis par des prêteurs approuvés par la FHA. Si, pour une raison quelconque, l'emprunteur ne rembourse pas le prêt, la FHA remboursera le prêteur pour leur perte.

Parce que la FHA est moins stricte sur l'approbation des emprunteurs, les personnes qui choisissent les prêts FHA ont tendance à avoir des revenus et des cotes de crédit inférieurs. Sans le programme FHA, de nombreux propriétaires potentiels ne pouvaient tout simplement pas prétendre à un prêt hypothécaire.

Dans le cadre de l'approbation d'un prêt FHA, on s'attend généralement à ce que les emprunteurs suivent des cours de littératie financière. Ces cours peuvent être suivis en ligne ou en personne, et regorgent souvent de conseils pratiques pour aider les gens à améliorer leurs finances et à devenir de bons emprunteurs.

Un prêt conforme ou conventionnel est le nom donné à un prêt qui n'est pas parrainé par la FHA, VIRGINIE, USDA ou autre type de programme gouvernemental. Il peut également être appelé une entité non parrainée par le gouvernement ou un prêt non GSE.

Histoire de credit

L'une des principales raisons pour lesquelles les gens choisissent un prêt FHA plutôt qu'un prêt conforme ou conventionnel est qu'ils n'ont pas d'antécédents de crédit solides ou une cote de crédit suffisamment élevée.

Pour bénéficier d'un prêt FHA avec un acompte de 3,5%, vous n'avez besoin que d'un pointage de crédit de 580 ou plus. Si vous avez un score entre 500 et 579, vous devrez déposer 10 % pour être approuvé.

Les prêts conventionnels sont beaucoup plus stricts. Le pointage de crédit minimum pour la plupart des prêts conventionnels est de 620, même si vous paierez des taux d'intérêt plus bas, plus votre pointage de crédit est proche de la perfection. Selon la société de prêt Ellie Mae, en 2017, la cote de crédit moyenne pour les prêts FHA était de 686, alors que la moyenne pour les prêts conventionnels était de 752.

Conseiller hypothécaire Casey Fleming, auteur de « The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage » a déclaré certains événements de crédit, comme les faillites, les saisies ou les ventes à découvert peuvent également vous disqualifier d'un prêt hypothécaire conventionnel. Cependant, vous pouvez être approuvé pour un prêt FHA même avec une telle marque sur votre historique de crédit.

PMI et MIP

Que vous choisissiez un prêt conventionnel ou FHA, vous devrez payer des frais d'assurance mensuels ou annuels si vous mettez moins de 20 % d'acompte. Sur un prêt conventionnel, ces frais sont connus sous le nom d'assurance hypothécaire privée (PMI). Des frais PMI annuels coûtent entre 0,3 % et 1 % du montant total de l'hypothèque, et peut être ajouté à votre facture hypothécaire mensuelle ou payé une fois par an.

MIP ou Mortgage Insurance Premium est ce que la FHA ajoute à votre prêt chaque mois pour vous aider à payer l'assurance qui couvre le prêteur en cas de défaillance. Le MIP varie en fonction du montant de votre prêt, durée du mandat et acompte. Pour les prêts de plus de 15 ans, le MIP varie entre 0,8 % et 1,05 % de l'hypothèque totale. Les prêts de moins de 15 ans ont un MIP compris entre 0,45% et 0,95%.

Les emprunteurs qui choisissent un prêt FHA doivent également payer des frais forfaitaires à la clôture, coûtant 1,75 % du montant total du prêt. Ces frais peuvent être financés dans le cadre du prêt si vous ne pouvez pas vous permettre de les payer d'avance. Sur un 200 $, 000 hypothèque, cela coûterait 3 $ de plus, 500. Cela s'ajoute aux frais de clôture normaux que chaque emprunteur paie.

« En raison de ces frais supplémentaires, le coût à long terme [d'un prêt FHA] est plus élevé qu'un prêt conforme, », a déclaré Fleming.

Un autre inconvénient des prêts FHA avec moins de 20% de mise de fonds est que l'emprunteur est bloqué avec le MIP à moins qu'il ne vende la maison ou refinance le prêt. Auparavant, le MIP tombait une fois que l'emprunteur avait suffisamment de fonds propres, mais maintenant c'est définitif. Vous ne pouvez pas refinancer votre hypothèque directement avec la FHA – vous devrez passer par un prêteur conventionnel.

Contrairement au MIP, PMI peut réduire le prêt automatiquement sans refinancement une fois que vous atteignez 22% de la valeur nette de la maison. Cependant, cela dépend du type de prêt que vous obtenez. De nombreux prêts conventionnels ne permettent pas non plus le retrait automatique du PMI. Vous devrez peut-être en faire la demande par écrit ou refinancer entièrement le prêt.

Acomptes

Pendant des années, la meilleure façon de mettre moins d'argent était de choisir un prêt FHA en raison de l'option d'acompte de 3,5%. Désormais, les prêts conventionnels permettent aux emprunteurs de déposer aussi peu que 3%. Cela sape l'une des principales raisons pour lesquelles les gens choisiraient un prêt FHA plutôt qu'un prêt conventionnel en premier lieu.

Ayant dit cela, vous devriez presque toujours verser la somme la plus élevée que vous pouvez raisonnablement vous permettre. Plus tu poses, plus votre paiement mensuel est bas et moins vous paierez d'intérêts dans l'ensemble.

Ratio dette/revenu

Un des principaux facteurs que les prêteurs recherchent lorsqu'ils évaluent un emprunteur est leur ratio dette/revenu, ou quelle part de leur revenu mensuel est consacrée au remboursement de la dette. Plus votre DTI est bas, plus vous aurez de chances d'être admissible à un prêt hypothécaire et d'obtenir un bon taux d'intérêt.

Vous pouvez avoir un DTI allant jusqu'à 43% et toujours être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel. Les prêts FHA approuveront les emprunteurs avec des DTI jusqu'à 50% ou parfois plus. Cette petite différence est importante pour les emprunteurs qui ont des prêts étudiants élevés, les prêts automobiles et d'autres types de dettes impayées.

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Comment choisir entre un prêt FHA et un prêt conventionnel ?

Les taux d'intérêt sont plus bas avec un prêt FHA, bien que le MIP contrebalancera souvent ces économies.Parce que les prêts FHA vous coûteront plus d'argent à long terme, seules les personnes qui ne peuvent vraiment pas prétendre à une hypothèque conventionnelle devraient choisir la FHA.

Si vous choisissez un prêt FHA, envisager un refinancement une fois que votre pointage de crédit s'est amélioré, vous avez plus de 20% de valeur nette dans la maison et votre DTI est inférieur à 43%. Vous paierez de l'argent d'avance pour refinancer, mais vous économiserez sur le long terme en ayant un prêt classique.

Même si vous êtes absolument certain de ne pas être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel, discutez avec votre prêteur de vos options et de votre situation financière. Ils seront en mesure de vous orienter dans la bonne direction après avoir posé des questions sur votre dette, le revenu, cote de crédit, antécédents de travail et d'autres facteurs.