Qu'est-ce que P/AFFO ?

Le P/AFFO est calculé en ajoutant le P/FFO à toute augmentation de loyer et en soustrayant les dépenses en capital et les coûts d'entretien courant. Le P/AFFO est une mesure de la performance financière d'un REIT (Real Estate Investment Trust)Real Estate Investment Trust (REIT)Un fonds de placement immobilier (REIT) est un fonds d'investissement ou un titre qui investit dans des biens immobiliers générant des revenus . Le fonds est exploité et détenu par une société d'actionnaires qui versent de l'argent pour investir dans des propriétés commerciales, comme les immeubles de bureaux et d'appartements, entrepôts, hôpitaux, centres commerciaux, logement étudiant, hôtels. Il est égal au P/FFO ajusté pour tenir compte des dépenses d'investissement et des coûts d'entretien courant, ce qui en fait un outil d'évaluation des FPI plus précis que le P/FFO.

C'est aussi un prédicteur plus précis des dividendes qu'une entreprise versera à l'avenir, et cela peut aider les investisseurs potentiels à prendre la décision d'acheter ou non des actions de la société. Le P/AFFO est également connu sous le nom de fonds disponibles pour distribution.

Résumé rapide

• P/AFFO est une version ajustée des fonds provenant des opérations (FFO), qui prend en compte les dépenses en capital d'une entreprise.
• La métrique P/AFFO n'est pas standardisée, rendant impossible la comparaison d'une FPI à une autre puisqu'il n'y a pas de procédures standard pour le P/AFFO entre les sociétés.
• Le P/AFFO prend en compte les dépenses en capital du portefeuille, comme une augmentation de loyer, repeindre les locaux, et remplacement de toiture.

Comment calculer le P/AFFO

Le calcul du P/AFFO nécessite que l'on détermine d'abord le P/FFOP/FFOP/FFO, ou Prix aux fonds provenant des opérations, peut être décrit comme un moyen fiable et moderne de déterminer la valeur d'un FPI. La métrique P/FFO est calculée, puis déduire d'autres formes de dépenses du P/FFO pour obtenir le P/AFFO. Le P/FFO est utilisé pour évaluer les flux de trésorerie des investissements immobiliers. Il est calculé en obtenant d'abord le revenu net de l'entreprise, puis en ajoutant les frais de dépréciation et d'amortissement au cours de la période. La dépréciation est rajoutée à l'équation car les biens immobiliers prennent de la valeur, et déduire l'amortissement fausserait la valeur d'une propriété.

Le P/AFFO est obtenu en prenant la valeur P/FFO puis en déduisant les dépenses en capitalDépenses en capitalLes dépenses en capital font référence aux fonds qui sont utilisés par une entreprise pour l'achat, amélioration, ou l'entretien d'actifs à long terme pour améliorer comme les coûts d'entretien et les éventuelles plus-values ​​sur la vente de la propriété. Les plus-values ​​sur la vente de la propriété sont déduites car il s'agit d'un événement ponctuel et n'entraîne aucun effet à long terme sur la propriété.

Ratio de distribution P/AFFO

Le ratio P/AFFO mesure la capacité d'un FPI à verser des dividendes aux actionnaires à long terme. Le ratio de distribution est calculé en prenant le taux de dividende annuel d'un FPI et en le divisant par le P/AFFO estimé par action. Il permet d'évaluer les flux de trésorerie d'exploitation du FPI après avoir pris en compte les dépenses en immobilisations et les autres coûts d'entretien courant.

Si un ratio calculé est supérieur à 100 %, cela signifie que les dividendes de cette FPI sont supérieurs aux revenus projetés pour les opérations futures. Par conséquent, le FPI peut être obligé de payer des dividendes à partir de sa réserve en espèces. Cependant, un tel scénario n'est pas alarmant s'il prévaut à court terme. Ça peut, cependant, être une cause d'alarme si elle s'étend sur le long terme, ce qui ne sera pas durable pour l'entreprise et nécessitera une action rapide pour l'ajustement du paiement des dividendes.

P/AFFO vs P/FFO

Le P/AFFO est plus préféré que le P/FFO lors de la mesure de la performance des FPI, car le premier déduit en détail les dépenses engagées par l'entreprise, y compris les dépenses en capital et les coûts d'entretien courant. Le P/FFO ne prend en compte que les charges de dépréciation et d'amortissement, tout en excluant d'autres coûts importants qui affectent la valeur d'une entreprise.

Un autre point de discorde entre les deux métriques est que le P/FFO est plus standardisé que le P/AFFO pour la plupart des entreprises. Il existe des lignes directrices que les entreprises peuvent utiliser pour calculer le P/FFO, mais il n'y a pas de méthode standard pour calculer le P/AFFO.

Cela signifie que chaque entreprise peut utiliser sa méthode préférée pour déterminer son P/AFFO ; les valeurs obtenues par les entreprises peuvent ne pas être comparables avec d'autres valeurs dans l'industrie. La comparaison est un aspect important dans le secteur immobilier car elle permet aux experts de déterminer les performances de différentes entreprises.

Dette (Ratio de Levier)

Pour une croissance régulière du P/AFFO par action et une augmentation des dividendes payables aux actionnaires, les entreprises sont tenues de maintenir des coûts du capital inférieurs à des rendements en espèces. L'endettement est un élément clé pour la plupart des entreprises puisqu'elles peuvent s'endetter pour booster leur croissance ou combler un déficit dans le financement de leurs opérations. Cependant, le coût de la dette varie, et les entreprises devraient obtenir les dettes les moins chères, flexibles et assorties de conditions de remboursement gérables.

Les entreprises utilisent des ratios de levier pour évaluer le risque associé à une offre de dette donnée. Le ratio est également utilisé par les agences de notation de crédit pour évaluer la viabilité des FPI en termes de crédit. Les créanciers utilisent les données obtenues par les agences de notation pour prouver la solvabilité tout simplement, c'est à quel point on est « digne » ou méritant de crédit. Si un prêteur est convaincu que l'emprunteur honorera sa dette en temps opportun, l'emprunteur est réputé solvable. d'une entreprise emprunteuse.

Les données précisent les flux de trésorerie et la capacité d'un FPI à rembourser confortablement la dette et s'ils ont d'autres dettes en cours avec d'autres créanciers. La cote de crédit d'une entreprise est essentielle à sa solvabilité, car les créanciers consultent ces dossiers pour évaluer la capacité de remboursement et le risque de défaillance. Taux de crédit bas, donc, limite les opportunités de croissance d'une entreprise.

Ressources additionnelles

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