Définition de l'acte de garantie spéciale

Qu'est-ce qu'un acte de garantie spéciale ?

Un acte de garantie spéciale est un acte immobilier où le vendeur de la propriété, connu sous le nom de constituant, ne garantit que contre tout ce qui s'est produit pendant leur propriété physique. En d'autres termes, le constituant ne garantit pas contre les défauts du titre clair qui existaient avant qu'il ne prenne possession du bien.

Points clés à retenir

• Un acte de garantie spéciale est un acte dans lequel le vendeur d'un bien ne garantit que contre les problèmes ou les entraves au titre de propriété survenus pendant sa possession.
• Un acte de garantie spécial garantit deux choses :le constituant est propriétaire, et peut vendre, la propriété; et la propriété n'a subi aucune charge pendant sa possession.
• Un acte de garantie spéciale est plus limité que l'acte de garantie générale plus courant, qui couvre toute l'histoire de la propriété.
• Les actes de garantie générale et les actes de garantie spéciale offrent les mêmes protections générales à l'acheteur.
• La principale différence entre une garantie spéciale et un acte de garantie générale réside dans la manière dont ils traitent le délai de protection accordé à la propriété du titre.

Comment fonctionne un acte de garantie spéciale

Les actes de garantie spéciaux sont le plus souvent utilisés avec les transactions immobilières commerciales. Les transactions de maisons unifamiliales et autres propriétés résidentielles utiliseront généralement un acte de garantie générale. De nombreux prêteurs hypothécaires insistent sur l'utilisation de l'acte de garantie générale.

Les actes de garantie spéciaux portent de nombreux noms dans différents états, y compris l'acte d'alliance, acte de concession, et l'acte de garantie limitée. La garantie ne couvre que la période pendant laquelle le vendeur détenait le titre de propriété avec un acte de garantie spécial. Les actes de garantie spéciaux ne protègent pas contre les erreurs dans un titre libre et clair qui peuvent exister avant la propriété du vendeur.

Ainsi, le constituant d'un acte spécial de garantie n'est responsable que des dettes, problèmes, ou d'autres charges au titre qu'ils ont occasionnées ou qui se sont produites pendant leur possession. Le concessionnaire assume la responsabilité de tous les problèmes qui surviennent des propriétaires précédents.

Acte de garantie générale

Un acte de garantie prévoit le transfert de propriété ou de titre d'un bien immobilier commercial ou résidentiel et s'accompagne de certaines garanties apportées par le vendeur. Ces garanties incluent que le titre de propriété est transféré libre de toute revendication de propriété, privilèges ou hypothèques en cours, ou d'autres charges par des personnes physiques ou morales autres que le vendeur.

Un acte de garantie générale couvre tout l'historique de la propriété et garantit que la propriété est exempte de défauts ou de charges, qu'ils se soient produits ou sous la propriété de qui. L'acte de garantie générale garantit à l'acheteur qu'il obtient les pleins droits de propriété sans problèmes juridiques potentiels valables avec le titre.

L'acte de garantie générale est le type d'instrument le plus courant et le plus préféré utilisé pour transférer des titres immobiliers aux États-Unis.

Acte de garantie spéciale

Un acte de garantie spéciale, également appelé acte de garantie limitée, est une variante de l'acte de garantie générale. Alors que le mot « spécial » peut communiquer à un acheteur l'idée que l'acte est de meilleure qualité, l'acte de garantie spéciale est moins complet. Il offre moins de protection en raison de la durée limitée qu'il couvre. En propriété résidentielle, les actes de garantie spéciaux sont fréquemment utilisés dans les saisies et la vente forcée de la propriété pour satisfaire une dette.

Par exemple, imaginez une maison qui a eu deux propriétaires avant vous. Le premier propriétaire était un accapareur, et bientôt la maison et la cour tombèrent en ruine. Le service d'application du code de la ville a infligé des amendes au propriétaire, qui s'attachait à la propriété. Le propriétaire a pris du retard sur son hypothèque, et la banque saisie, vendre la maison au deuxième propriétaire.

Au plaisir du quartier, le nouveau propriétaire a réparé la maison et nettoyé la cour. Après 10 ans, ils mettent la maison sur le marché, et vous l'achetez en utilisant un acte de garantie spécial. Quelques années plus tard, vous décidez de vendre la maison. Cependant, parce que les privilèges d'exécution du code restent sur la propriété, ils pourraient encombrer votre vente. Tout au moins, vous devrez satisfaire au privilège de la ville pour libérer le titre.

Similitudes entre les actes de garantie générale et les actes de garantie spéciale

Les actes de garantie générale et spéciale identifient :

• Le nom du vendeur—le constituant
• Le nom de l'acheteur—le concessionnaire
• L'emplacement physique de la propriété
• La propriété est libre de dettes ou de charges autres que celles mentionnées dans l'acte
• Le constituant garantit qu'il est le propriétaire légitime du bien et qu'il a le droit légal de transférer le titre
• Le constituant garantit que la propriété est libre et quitte de tout privilège et qu'il n'y a aucune réclamation en cours sur la propriété de la part d'un créancier l'utilisant comme garantie
• Il existe une garantie que le titre résisterait à toute réclamation de tiers à la propriété du bien.
• Le concédant fera tout ce qui est nécessaire pour rétablir le titre de propriété du concessionnaire
  

• Des garanties spéciales permettent le transfert de titre de propriété entre le vendeur et l'acheteur.

• L'achat d'une assurance titres peut atténuer le risque de réclamations préalables à l'acte de garantie spéciale.

• Il est utile pour acheter une maison en forclusion.

• Les actes de garantie spéciaux offrent une protection étroite aux bénéficiaires ou aux acheteurs.

• Les actes de garantie spéciaux ne couvrent que la période de propriété du concédant ou du vendeur.

• Les actes de garantie spéciaux ne sont pas souvent utilisés pour les propriétés résidentielles

Exemple d'acte de garantie spéciale

Bien que les actes de garantie générale soient plus courants dans les transactions immobilières résidentielles, il y a un domaine où l'acte de garantie spéciale devient la norme. Cette arène est pour les propriétés saisies, propriété immobilière (REO), ou des propriétés vendues à découvert.

La plupart des Federal National Mortgage Association (FNMA), Logement et Aménagement Urbain (HUD), et les résidences appartenant à des banques vendent en utilisant ce type d'acte. L'une des principales raisons de l'utilisation d'actes de garantie spéciaux est peut-être que l'autorité de vente ne souhaite pas être tenue responsable de toute situation concernant la propriété avant la saisie.

Par exemple, en 2012, un couple avec une maison dans le comté de Grenade, Mississippi, en défaut sur les paiements de prêt sur la propriété. En février 2013, la propriété a été saisie par leur prêteur, Banque Wells Fargo. Des documents juridiques ultérieurs ont indiqué que Wells Fargo « a cédé la propriété à la FNMA dans un acte de garantie spécial ».

Considérations particulières

La plupart du temps, une recherche de titre découvrira tous les privilèges ou réclamations sur le titre d'une propriété. Une recherche de titre est un examen des documents publics disponibles pour déterminer la propriété d'un bien. Avocats, sociétés de titres, et les particuliers peuvent effectuer des recherches de titre pour vérifier la propriété d'un bien. Bien que ces recherches soient approfondies, il y a toujours la possibilité que quelque chose soit manqué.

Pour cette raison, la plupart des acheteurs, quel que soit le type d'acte de garantie qu'ils utilisent, souscrivent également une assurance titres lors de l'achat d'une propriété. L'assurance titres est une police d'assurance d'indemnisation qui protège un acheteur contre les réclamations financières contre le titre d'une propriété qu'il possède.