Que signifie FHA non assurable ?

Depuis les années 1930, Administration fédérale du logement l'assurance a fourni un filet de sécurité vital pour les prêteurs et les emprunteurs de logements. Les emprunteurs financent le programme avec des primes d'assurance mensuelles, et la FHA garantit les hypothèques contre le défaut de paiement. Si un prêteur saisit, la FHA paie le solde du capital restant sur l'hypothèque et transfère le titre à son agence mère, les Département du Logement et du Développement Urbain ou HUD. Bien que la FHA ait couvert des millions de prêts immobiliers, ses directives sur les propriétés et les emprunteurs rendent certains d'entre eux non assurable .

Propriétés non assurables

Les directives de la FHA peuvent disqualifier une propriété de la norme de la FHA, programme d'assurance hypothécaire unifamiliale, aussi connu sous le nom 203b) financement . La maison peut avoir besoin de réparations coûteuses, ou peut avoir été endommagé lors d'une tempête ou d'un incendie. Plus précisement, le programme FHA disqualifie toute propriété nécessitant plus de 5 $, 000 en réparations. Le logement ne peut être assurable que par « réhabilitation » ou 203(k) financement, qui permet à un acheteur d'intégrer les frais de réparation dans le montant de l'hypothèque. Dans certains cas, la FHA prolongera l'approbation conditionnelle si les acheteurs créent un compte séquestre pour payer les réparations nécessaires, tel que déterminé par un évaluateur.

Emprunteurs non qualifiés

Un prêt peut également être non assurable en fonction de la situation financière des emprunteurs, que le programme FHA qualifie en raison de leurs antécédents de crédit et de leur capacité à payer une hypothèque mensuelle. La mesure de base de cette dernière est la rapport frontal . Si le paiement hypothécaire total est supérieur à 31 % du revenu mensuel brut du ménage, le demandeur est considéré comme non assurable. La limite de la ratio d'arrière-plan , qui comprend toutes les dettes à tempérament, est de 43 pour cent à partir de 2015. Un demandeur peut également être refusé sur la base d'un mauvais crédit. Paiements manqués ou en retard, comptes dans les collections, les faillites et les jugements comptent tous contre un emprunteur, et peut le disqualifier pour un prêt soutenu par la FHA. Une forclusion au cours des trois dernières années peut également entraîner un refus.

Emprunteurs cotés

Les candidats peuvent être disqualifiés pour des problèmes avec l'IRS et d'autres agences fédérales. HUD maintient une liste limitée de refus de participation, par exemple, et la FHA disqualifie également les emprunteurs qui ont fait une liste d'exclusion dans le cadre du système de gestion des récompenses, géré par l'Administration des services généraux. N'importe qui en souffrance sur une dette envers le gouvernement fédéral , ou l'objet d'un privilège placé sur un bien par le gouvernement, est également non assurable par la FHA.

Limites du montant du prêt

La FHA impose des limites sur le montant en dollars que le programme assurera. Comme les valeurs des maisons varient d'un comté et d'une région à l'autre, ces limites dépendent de l'emplacement de la propriété. La ligne directrice standard utilisée par les règles de l'agence est 115 pour cent du prix de vente médian dans la région . Si le prix de vente médian des maisons dans un comté donné était de 280 $, 000, par exemple, alors la limite de prêt serait de 322 $, 000 ; tout montant supérieur à cette limite ne serait pas couvert par l'assurance FHA. HUD fournit un calculateur de limite utile par emplacement sur son site Web.