Les 9 leçons les plus importantes que j'ai apprises sur l'argent lorsque je suis devenu propriétaire

Avec 30 ans sous ma ceinture d'outils en tant que propriétaire, J'ai eu ma part de leçons apprises - alors j'ai pensé qu'il était temps que je mets certains de ces apprentissages sur papier. Précédemment, J'ai écrit sur les considérations clés lors de l'achat d'un bien locatif. Ici, Je me concentre sur les leçons tirées de l'argent après conclure l'affaire et gérer réellement la propriété.

Les biens immobiliers qui constituent la base de mes expériences sont une propriété bifamiliale que ma femme et moi possédons et gérons depuis 30 ans, et un condo locatif que nous avons géré pendant 20 ans puis vendu. Passons maintenant à ces leçons...

1. Apprenez à être bricoleur

Posséder des propriétés locatives, c'est créer un « sweat equity ». Moins vous payez les autres pour l'entretien et les réparations, plus vous gardez pour vous-même. Mais quand tu fais les réparations, faire acheter des articles de meilleure qualité qui dureront plus longtemps. Devoir revenir encore et encore pour effectuer la même réparation vieillit rapidement et finit par vous coûter plus cher.

2. Soyez respectueux et responsable

N'oubliez pas que le propriétaire et le locataire ont des responsabilités. J'essaie de faire de mon mieux avec un nouveau locataire en m'assurant que l'unité est en excellent état d'emménagement, et en répondant rapidement lorsqu'ils me contactent. Le plus souvent, ils rendent la pareille en prenant mieux soin de la propriété. En d'autres termes, "Plus ça change, plus c'est la même chose."

3. Obtenez un bon bail (d'un avocat)

Votre bail est un contrat juridiquement contraignant. Assurez-vous de lire, comprendre, et acceptez chaque mot. Qui est responsable de l'entretien des pelouses? Qui pellette la neige ? Est-ce que les locataires doivent être responsables des petites réparations (par exemple, moins de 20 $) et l'entretien de base comme le remplacement des ampoules ? Combien de préavis les locataires doivent-ils vous donner avant de partir ? (Je suggère au moins un mois.)

Considérez le bail comme un document flexible qui peut être amélioré au fil du temps pour tenir compte des leçons apprises. Par exemple, nous avons constaté qu'un bail au mois nous convient mieux qu'un bail annuel, car il offre plus de flexibilité pour les changements de locataire.

4. Pas d'animaux ! Aucune exception

Il nous a fallu un double coup dur pour apprendre cette leçon. L'unité du bas de notre maison à deux familles a de très belles fenêtres à battants Andersen avec des appuis en bois teinté. L'étage est recouvert de moquette pour amortir les bruits entre les étages. Notre tout premier choix de locataires pour occuper l'unité du bas avait deux chats. Même aujourd'hui, si je ferme les yeux, Je peux clairement voir des images des rainures profondes dans ces (précédemment) beaux seuils, et les déchirures dans les écrans d'Anderson.

À l'étage, le coupable était un chien. Il a utilisé la moquette comme une opportunité pour marquer son territoire - et il a fait un travail minutieux, s'étendant dans le plancher de bois franc en dessous. Après avoir dépensé des milliers de dollars pour réparer les fenêtres, remplacer les tapis, et poncer et revernir le parquet, il est maintenant devenu très facile de répondre à la question qui nous a été posée à maintes reprises depuis :« Autorisez-vous les animaux ? » Sans hésitation, la réponse est toujours la même :"NON !" Je suis fier de m'en tenir même à mes armes lorsqu'un prospect récent a proposé d'ajouter 300 $ par mois au loyer si nous lui permettions de garder un porcelet de compagnie.

5. Vérifiez les références des locataires - et leur voiture

Les banques et autres prêteurs utilisent souvent les « 5 C du crédit » pour déterminer si un emprunteur est admissible ou non à un prêt. L'un de ces « C » est le caractère. Vous souhaitez louer à quelqu'un de fort caractère, qui est responsable et honnête. Alors demandez et vérifiez à la fois l'employeur et les références personnelles. Faites Google, Facebook, et les recherches LinkedIn pendant que vous y êtes. Cherchez d'autres indices, également. Par exemple, lors de la rencontre avec un locataire potentiel, Je regarde toujours leur voiture pour voir à quel point ils la gardent propre à l'extérieur, et à quel point il est encombré à l'intérieur. Contrairement à un banquier, vous ne faites pas que prêter de l'argent; vous prêtez votre maison à quelqu'un.

6. Vérifiez les finances du locataire :faites confiance mais vérifiez !

Un autre des "5 C" est la "Capacité". La capacité répond à la question, « Est-ce qu'ils ont suffisamment de revenus pour payer le loyer ? » En règle générale, votre loyer plus les services publics ne doit pas dépasser 30 % de votre revenu mensuel brut. Demandez leur talon de chèque de paie le plus récent, et appeler leur employeur pour vérifier leur emploi. C'est dans la nature humaine de vouloir faire confiance aux autres, mais dans ce cas, vous devez le sauvegarder en vérifiant.

7. Attendez le bon locataire

Celui-ci appartient à la catégorie "Payez-moi maintenant ou payez-moi plus tard". j'avoue, il est facile de céder aux railleries du diable sur une épaule (« Vivez pour le moment et prenez l'argent maintenant ! ») plutôt que d'écouter les conseils de l'ange sur l'autre épaule (« Attendez un meilleur candidat ! »). Croyez-moi, c'est beaucoup plus coûteux - pas seulement financièrement, mais aussi dans le temps et l'aggravation — pour éloigner un mauvais locataire que de renoncer à un ou deux mois de loyer pour en trouver un bon. Faites-vous plaisir et suivez les conseils de vos meilleurs anges.

8. Obtenez une police d'assurance parapluie

Être propriétaire augmente le risque d'être poursuivi. Cela ne prend qu'un seul procès – impliquant peut-être un locataire qui tombe dans les escaliers ou glisse sur la glace de l'allée – et vous pourriez faire face à des centaines de milliers de dollars de dommages et intérêts. Alors souscrivez une responsabilité civile générale, ou parapluie, police d'assurance. Ne risquez pas de vous faire anéantir. Payer 50 $ par mois pour une assurance parapluie est un petit prix en échange de dormir profondément la nuit.

9. Jetez un coup d'œil honnête dans le miroir

Avez-vous les qualités relationnelles pour traiter de manière constructive avec les locataires? Êtes-vous prêt à être disponible 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 pour répondre aux plaintes, grandes et petites, ou de tout laisser tomber pour la réparation d'une fournaise, toilette, ou chauffe-eau ? Parfois, ces choses sont un véritable test de patience et de persévérance.

La conscience de soi est la clé. Si vous avez un conjoint ou un partenaire, et si les exigences de la gestion immobilière commencent à peser de plus en plus sur l'un ou les deux ou sur vous au fil du temps, cela pourrait creuser un fossé dans votre relation. Aucun montant de revenus locatifs ne vaut ce prix.

Donc, pris dans son ensemble, notre expérience a-t-elle valu l'effort ? Oui. Les deux familles ont mieux fonctionné, et nous l'avons toujours. Il génère un flux mensuel régulier de flux de trésorerie positifs (plus de 1 $, 000 par mois après tous les frais). Accordé, cela demande du temps et de l'attention (tout dans la vie n'est-il pas un compromis ?), mais en retour, nous avons reçu l'équivalent d'une modeste pension mensuelle depuis le début de la quarantaine. Peu d'autres investissements peuvent le faire.

Vous êtes propriétaire d'un bien locatif ? L'une de ces leçons vous semble familière ? Et si vous louez, à quoi ça ressemble de l'autre côté ?