Comment acheter un prêt hypothécaire

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, les taux hypothécaires peuvent varier de plus de 1,5 point de la plage de cote de crédit la plus basse à la plus élevée. Pour cette raison, vous vous devez de faire tout ce qui est nécessaire pour maximiser votre pointage de crédit.

Comment améliorer son crédit pour un prêt immobilier

La plupart des gens savent qu'ils vont acheter une maison bien avant de prendre des mesures pour y arriver. Vous devriez toujours surveiller régulièrement vos cotes de crédit. Mais si vous savez que vous allez acheter une maison, cela prend une urgence supplémentaire. Si vos scores ne sont pas là où vous voulez qu'ils soient, la préparation avancée sera votre meilleur ami.

Obtenez un rapport de crédit gratuit

Il existe de nombreuses sources de pointage de crédit gratuites, y compris les banques, les coopératives de crédit, émetteurs de cartes de crédit, et prestataires tiers, comme le Crédit Sésame et le Crédit Karma. Si vous ne voyez pas le pointage de crédit que vous espérez, vous devrez obtenir un rapport de crédit. Les prêteurs hypothécaires tiennent compte des informations et des cotes de crédit des trois bureaux de crédit.

En vertu de la loi fédérale, vous avez droit à une copie gratuite de votre rapport de crédit de chacun des trois bureaux de crédit chaque année. Vous pouvez le faire en commandant les trois via Annual Credit Report.com. C'est la seule source en ligne autorisée à fournir votre rapport de crédit de chacun des trois bureaux de crédit.

Vérifiez votre rapport de crédit pour les erreurs

Obtenez une copie de vos rapports de crédit et examinez-les attentivement. Recherchez toute information inexacte ou délinquante. Si quelque chose semble être une erreur, vous devrez déposer des litiges auprès des créanciers ou des bureaux de crédit. Dans la plupart des cas, vous devrez également fournir des documents prouvant que les informations sont incorrectes. Si vous avez des soldes impayés, comme les comptes de recouvrement, les payer immédiatement. Cela ne les fera pas disparaître de vos rapports de crédit, mais une collection payante est toujours meilleure qu'une collection ouverte.

Étant donné que ce processus peut prendre plusieurs semaines, il doit s'agir de la première étape du processus d'achat d'un prêt hypothécaire.

2. Préparer les documents financiers requis

Vous devez comprendre dès le départ que demander un prêt hypothécaire n'est pas comme aller à un guichet automatique pour obtenir de l'argent, ou par la fenêtre d'accès aux Arches d'Or pour aller chercher le déjeuner.

Quelle que soit la façon dont les sociétés de prêts hypothécaires travaillent pour commercialiser un processus de demande facile, cela reste l'une des transactions financières les plus compliquées qu'une personne moyenne expérimente. C'est en partie parce que vous postulez pour une très grosse somme d'argent.

Une hypothèque représente un risque pour le prêteur, et l'obtention de la documentation appropriée est l'un des moyens par lesquels les prêteurs minimisent les risques. L'autre problème est qu'une hypothèque et une transaction immobilière sont toutes deux des questions juridiques. C'est-à-dire, chaque transaction est à la fois légalement enregistrée et légalement exécutoire.

Comment préparer une demande de prêt immobilier

Parce que le processus est si complexe, votre meilleure stratégie est une préparation avancée. Vous pouvez y parvenir avec les étapes suivantes :

1. Assemblez votre documentation

Comme règle, les prêteurs hypothécaires ne vous croient pas sur parole lorsque vous remplissez une demande. Une réclamation financière importante sur votre demande devra être appuyée par des documents.

Attendez-vous à fournir tout ou partie des éléments suivants :

• Noms, adresses, les numéros de téléphone, et les numéros de compte de vos comptes bancaires, comptes de courtage employeurs, et des prêts importants.
• Vos talons de paie et W-2 les plus récents couvrant les deux dernières années.
• Déclarations de revenus remplies et signées si vous êtes travailleur autonome, avoir des revenus de placement substantiels, propriété locative, revenus de commissions, ou tout autre revenu que le salaire.
• Copies des relevés bancaires et autres comptes financiers couvrant au moins les 60 derniers jours.

Selon ce qui est révélé lorsque vous remplissez votre demande de prêt, d'autres documents peuvent être requis. Par exemple, si vous payez ou recevez une pension alimentaire pour enfants, vous devrez peut-être fournir un jugement de divorce.

2. Préparez-vous à montrer les fonds pour la clôture

Un prêt hypothécaire typique exigera que vous fassiez un acompte égal à 3 % à 20 % de la valeur de la propriété que vous achetez. En plus de l'acompte, vous aurez des frais de clôture qui représentent généralement environ 2% du prix d'achat. Vous devrez également vous préparer à des dépôts fiduciaires pour les taxes et les assurances qui peuvent ajouter 1 ou 2 % supplémentaires.

Par exemple, si vous achetez un 300 $, 000 logements avec un acompte de 5%, vous aurez besoin de 15 $, 000 vers le bas, plus environ 10 $, 000 pour les frais de clôture et les séquestres. Vous devrez montrer la capacité de fournir 25 $, 000 pour terminer la transaction.

Cela ne signifie pas que vos efforts d'achat de maison seront voués à l'échec si vous n'avez pas le montant total.

Par exemple, vous pourrez peut-être utiliser un cadeau d'un membre de votre famille pour couvrir l'acompte. Si cela s'avère nécessaire, vous devrez faire en sorte que le donateur soit en ligne et entièrement prêt à fournir des documents justifiant sa propre capacité à couvrir le montant du don. Le prêteur exigera même du donateur qu'il exécute une lettre-cadeau conforme aux normes de l'industrie qui sera incluse dans votre dossier de demande.

3. Frais de clôture payés par le prêteur et séquestre

Les frais de clôture et les séquestres sont souvent payés par le vendeur du bien, pour vous inciter à acheter leur maison. Mais que cela soit possible ou non dépend de votre marché. Dans un marché particulièrement fort, les vendeurs peuvent ne pas payer les frais de clôture.

Même s'ils ne le font pas, il y a un plan B. C'est ce qu'on appelle le prêteur a payé les frais de clôture.

Voilà comment cela fonctionne: en échange d'une légère augmentation de votre taux hypothécaire, le prêteur paiera vos frais de clôture et même vos fonds d'entiercement. La conversion est d'environ 1% vers les frais de clôture payés par le prêteur pour chaque augmentation de 1/8 (0,125%) de votre taux hypothécaire. Si vos frais de clôture et vos séquestres totalisent 3% du montant du prêt, vous pouvez les faire payer par le prêteur en échange d'une augmentation de 0,375 % de votre taux d'intérêt.

Si vous vous attendez à ce que le prêteur paie vos frais de clôture et vos entiercements, c'est quelque chose dont vous devrez discuter avec votre prêteur au moment de la demande.

4. Économisez avant de postuler

Le point est, vous devrez trouver des fonds pour la fermeture de la nouvelle maison et être prêt à montrer les sources sur votre demande. Si l'un de ces fonds provient de vos propres ressources, vous devrez fournir une documentation complète de la source.

Ne faites pas l'erreur que font certains demandeurs de prêt hypothécaire en pensant qu'ils peuvent remplir une demande, alors économisez de l'argent pour l'acompte. Les fonds nécessaires à la clôture d'une partie du processus d'achat d'une maison doivent être préparés à l'avance.

3. Choisissez un prêteur hypothécaire

Apprendre à magasiner pour un prêt hypothécaire consiste principalement à trouver et à travailler avec les meilleurs prêteurs hypothécaires. Ce sont les entreprises qui non seulement auront le plus grand nombre de programmes, mais seront également plus susceptibles de respecter leurs promesses initiales. Après tout, ils ont des réputations à entretenir !

Les taux hypothécaires devraient être similaires à tous les niveaux

L'une des plus grandes erreurs que vous puissiez commettre en matière de recherche d'un prêt hypothécaire est de trop insister sur les taux bas.

Il est indéniable que le taux est un facteur majeur dans le processus de sélection d'un prêt hypothécaire. Mais puisque tous les prêteurs financent essentiellement leurs prêts par l'intermédiaire de trois agences - FNMA, FHLMC, et GNMA - il ne devrait pas y avoir beaucoup de variation dans les taux d'un prêteur à l'autre.

Si vous rencontrez un prêteur qui annonce des taux bien inférieurs à ceux de l'industrie, ça peut être un signe avant-coureur. Par exemple, un prêteur peut annoncer des tarifs qui ne peuvent pas être bloqués, ce qui signifie que ce n'est pas le même taux que vous obtiendrez à la table de clôture. Soyez conscient de cette tactique, et l'éviter à tout prix.

Trouver un prêteur hypothécaire

L'un des problèmes lors de l'achat d'un prêt hypothécaire est qu'il y a tellement de prêteurs. En réalité, il y en a probablement des centaines dans votre marché local. En effet, non seulement il existe des prêteurs nationaux, mais il existe aussi des dizaines de prêteurs locaux. Il s'agit notamment des banques, les coopératives de crédit, et les sociétés de prêts hypothécaires et les courtiers en prêts hypothécaires indépendants.

Le tri dans la liste peut être difficile, mais c'est pourquoi vous ne devriez jamais vous fier entièrement au taux comme critère. En général, les meilleurs taux hypothécaires seront fournis par les meilleurs prêteurs hypothécaires, car ils sont plus susceptibles de clôturer votre prêt avec le taux qui vous a été promis à l'avance.

4. Sélectionnez le meilleur programme hypothécaire pour votre situation

La façon de magasiner pour les taux hypothécaires dépend en grande partie du programme de prêt qui répondra le mieux à vos besoins.

Nous avons couvert en détail les nombreux types de prêts hypothécaires disponibles ici. Vous pouvez vous référer à cet article pour une discussion approfondie de chacun, mais ci-dessous est un résumé des options:

• Hypothèques conventionnelles – disponible en prêts jusqu'à 548 $, 250 pour 2021, mais peut être plus élevé pour les propriétés multifamiliales et celles situées dans des zones désignées à coût élevé. Disponible pour occupation propriétaire, résidences secondaires, et les petites propriétés à revenus.
• Prêts jumbo – disponible pour des montants de prêt supérieurs à 510 $, 400, jusqu'à plusieurs millions de dollars.
• Prêts hypothécaires FHA – disponible uniquement pour les propriétés occupées par leur propriétaire, et généralement pour ceux qui ont une cote de crédit inférieure. Vous pouvez trouver les meilleurs prêteurs FHA ici.
• hypothèques VA – disponible à la fois pour le service actif et les membres honorablement démobilisés de l'armée américaine, ils fournissent un financement à 100 % sur les propriétés occupées par leur propriétaire uniquement.
• Prêts hypothécaires USDA – comme les prêts FHA et VA, il s'agit également de prêts hypothécaires d'organismes gouvernementaux. Ils sont disponibles pour les personnes qui vivent dans des comtés ruraux désignés à revenus faibles ou modérés.

Prêts hypothécaires à taux fixe ou à taux révisable

Il existe également différents types de prêts au sein de chacun des types de prêts hypothécaires de base. Il s'agit notamment des hypothèques à taux fixe, dans lequel votre taux d'intérêt et vos mensualités resteront constants pendant toute la durée du prêt, ainsi que des prêts hypothécaires à taux révisable, ou ARM. Avec un BRAS, vous aurez un taux d'intérêt fixe et des versements au début du prêt, généralement trois, cinq-, Sept-, ou 10 ans, puis le prêt reviendra à un an ajustable.

Les hypothèques à taux fixe sont le meilleur choix si vous prévoyez passer de nombreuses années dans la maison. Les ARM n'ont généralement de sens que si vous envisagez de vendre la propriété pendant la durée initiale à taux fixe du prêt.

5. Soyez pré-qualifié ou – mieux encore – pré-approuvé

Il y a deux raisons à cette étape :

1. Pour déterminer le prêt hypothécaire auquel vous pouvez être admissible, et
2. Pour informer un vendeur immobilier potentiel de ce pour quoi vous êtes qualifié

Croyez-moi, vous en aurez assez dans votre assiette pour essayer de trouver une propriété. Si vous avez au moins une idée de ce à quoi vous êtes admissible sur le plan hypothécaire, tout le processus sera plus facile.

Pré-qualifié vs pré-approuvé

Les consommateurs confondent souvent pré-qualification et pré-approbation, en supposant que les deux soient identiques. Ils ne sont pas.

Pré-qualification

Avec une pré-qualification, un prêteur tirera votre rapport de crédit mais comptera sur vous pour fournir d'autres informations financières, comme l'emploi, le revenu, les atouts, et toutes les obligations personnelles qui n'apparaissent pas sur votre rapport de crédit. En substance, le prêteur enverra une lettre indiquant que vous semblez être qualifié pour un montant de prêt que vous avez demandé, mais avec la mise en garde que toutes les informations fournies devront être documentées avant la clôture.

En d'autres termes, une pré-qualification est une forme d'assurance assez faible, pour vous et un vendeur de propriété anxieux.

Pré-approbation

Une pré-approbation est une forme d'assurance beaucoup plus forte. Cela fonctionne un peu comme une pré-qualification, sauf que vous fournirez des documents à l'appui de toutes les informations financières réclamées.

En réalité, avec une pré-approbation, vous ferez en fait une demande formelle à votre prêteur hypothécaire. Cela inclura de remplir une demande de prêt hypothécaire complète et tous les formulaires à l'appui. Vous fournirez également la documentation nécessaire, comme les talons de paie récents, W-2s, relevés bancaires, et d'autres informations à l'appui de ce que vous avez inclus dans votre demande.

Le prêteur fera alors une souscription complète de votre demande, y compris l'obtention de toute vérification par un tiers nécessaire. Dans un scénario de pré-approbation parfait, vous serez entièrement approuvé pour l'hypothèque, sous réserve seulement d'obtenir une propriété, et fournir les documents de clôture nécessaires.

Armé d'une lettre de pré-approbation, vous serez un acheteur beaucoup plus désirable sur le marché.

Apprendre encore plus:

• Calculateur de préapprobation hypothécaire :combien de maison pouvez-vous vous permettre

6. Inscrivez votre maison si vous en avez une à vendre

Si vous possédez déjà une maison que vous devez vendre avant d'acheter votre nouvelle maison, vous aurez une complication. Vous devrez régler cela dès que vous aurez une pré-approbation de votre prêteur hypothécaire sur la nouvelle propriété.

Il y a deux raisons pour lesquelles il est nécessaire de commencer à commercialiser votre maison actuelle avant d'en acheter une nouvelle :

01. Les vendeurs de propriétés sont réticents à accepter des offres qui incluent une éventualité.

Il existe un marché de vendeurs (plus d'acheteurs que de vendeurs) sur de nombreux marchés à travers le pays. En tant qu'acheteur d'une maison, cela signifie que vous êtes confronté à beaucoup de concurrence. Dans ce type d'environnement de marché, les vendeurs de propriété peuvent ne pas accepter votre offre si elle dépend de la vente de votre maison actuelle.

Le problème est que si votre maison actuelle ne se vend pas, l'achat de la nouvelle maison sera retardé, voire annulé. Les vendeurs de propriété ont une nette préférence pour les acheteurs qui n'ont pas de maison actuelle à vendre.

02. Vendre une maison et en acheter une autre est à la fois risqué et stressant.

Le risque est ce dont nous venons de parler, c'est-à-dire que votre maison actuelle peut ne pas se vendre à temps pour la fermeture de votre nouvelle maison. Vendre une maison et acheter une maison sont chacun un processus compliqué. Mais quand vous essayez de faire les deux en même temps, vous accumulez les complications.

La meilleure option est de vendre d'abord votre maison actuelle, et soit prendre une option de retour de loyer sur la maison pendant 30 jours après la fermeture ou déménager dans un logement temporaire et mettre vos meubles en stock. La deuxième option sera une complication à part entière. Mais ce sera beaucoup moins compliqué que de jongler avec la vente d'une propriété tout en essayant d'en acheter une autre.

7. Commencez à magasiner pour une maison !

Une fois que vous avez obtenu votre préapprobation hypothécaire et que votre maison actuelle (si vous en possédez une) a été vendue ou est simplement en attente de fermeture, il sera temps de commencer à magasiner pour une maison.

L'un des aspects méconnus du processus de préapprobation hypothécaire est que l'ensemble du processus d'achat d'une maison sera beaucoup plus facile. Les acheteurs ignorent souvent que l'achat d'une nouvelle maison est un processus en deux parties (trois, si vous devez vendre votre maison actuelle). La première partie est le financement – ​​l'obtention de votre hypothèque – et la seconde est le processus même d'achat de la maison.

Il est facile de trouver la maison de vos rêves lorsque vous savez comment acheter un prêt hypothécaire

En séparant les deux fonctions, et faire en sorte que la demande de prêt hypothécaire soit traitée en amont, vous jouez à diviser pour régner. Au cours du processus de préapprobation hypothécaire, vous pourrez consacrer votre temps et votre énergie à obtenir votre financement. Mais une fois que c'est à l'écart, vous serez libre de vous concentrer sur la recherche de la maison de vos rêves.

Et même la partie achats à domicile sera plus facile et plus agréable. Non seulement les aspects techniques du financement hypothécaire seront derrière vous, mais vous saurez également exactement à quel montant une hypothèque vous êtes admissible, et exactement combien de maison vous pouvez vous permettre d'acheter. Ensuite, une fois que vous vous êtes installé dans une maison, vous pourrez consacrer toute votre attention à la préparation du déménagement d'un logement à l'autre.

Vous mettrez cet avantage en place si vous effectuez d'abord votre recherche de prêt hypothécaire, puis s'attaquer à la recherche d'une seconde maison.